Кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости — нецелевой обеспеченный займ, при котором банк становится залогодержателем вашей квартиры, дома или коммерческого объекта до полного погашения долга. Деньги можно потратить на любые цели: ремонт, развитие бизнеса, лечение, образование или крупные покупки. При этом недвижимостью можно продолжать пользоваться — с рядом ограничений, которые действуют до закрытия кредита. В каталоге finchief.ru представлены актуальные программы банков Москвы и Московской области.

Ключевые параметры кредита под залог недвижимости

Сумма. Банк выдаёт не всю стоимость объекта, а её часть — от 50 до 80% рыночной цены. Это соотношение называется LTV (Loan-to-Value). Например, при стоимости квартиры 8 млн рублей и LTV 75% максимальная сумма кредита составит 6 млн рублей. Чем выше LTV, тем больше сумма — но такие условия, как правило, доступны зарплатным клиентам банка с хорошей кредитной историей.

Ставка и полная стоимость кредита. Рекламная ставка «от X%» действует только при одновременном выполнении нескольких условий: статус зарплатного клиента, комплексное страхование, кредитная история от 720 баллов. Без них реальная ставка выше на 2–5 процентных пункта. Для честного сравнения предложений ориентируйтесь на ПСК — полную стоимость кредита. Именно она отражает все обязательные расходы и указывается в правом верхнем углу первой страницы договора.

Страховка. Страхование залоговой недвижимости и жизни заёмщика за весь срок кредита может добавить к переплате от 600 000 до 975 000 рублей при кредите 5 млн рублей на 15 лет. Страхование жизни является добровольным, однако банк вправе повысить ставку при отказе от него — как правило, на 1–3 процентных пункта. Перед принятием решения рассчитайте оба сценария: иногда суммарная переплата без страховки, несмотря на повышенную ставку, оказывается меньше.

Что можно заложить

Московские банки принимают в залог квартиры в многоквартирных домах, частные дома и таунхаусы, апартаменты — не во всех банках, а также коммерческую недвижимость. Обязательные условия для объекта: отсутствие обременений, наличие записи в ЕГРН и независимая оценка рыночной стоимости. Стоимость оценки — от 3 000 до 10 000 рублей, оплачивается заёмщиком.

Важно знать о залоге единственного жилья. Иммунитет единственной квартиры от взыскания не действует, если она является предметом залога. При систематической просрочке банк вправе обратить на неё взыскание через суд. Закладывая единственное жильё, заёмщик принимает на себя реальный риск его потери в случае невозможности платить по кредиту.

Требования к заёмщику

Кредит под залог недвижимости доступен гражданам РФ в возрасте от 21 до 75 лет на дату погашения, со стажем от 3 месяцев и подтверждённым доходом. Самозанятые и индивидуальные предприниматели рассматриваются в большинстве крупных банков. Ряд банков выдаёт кредит без справок о доходах, но в этом случае ставка выше на 2–3 процентных пункта.

Банк при оценке заявки учитывает показатель долговой нагрузки (ПДН): если совокупные платежи по всем кредитам превышают 50% дохода, банк вправе отказать или одобрить меньшую сумму. Для снижения нагрузки можно привлечь созаёмщика или увеличить срок кредита.

Кому откажут. Основания для отказа: просрочки свыше 90 дней в кредитной истории, действующее банкротство, обременение на объект залога, наличие несовершеннолетних собственников в закладываемой недвижимости, аварийное состояние объекта.

Ограничения на недвижимость в залоге

Пока квартира находится в залоге, продать или подарить её без письменного согласия банка нельзя. Перепланировка также требует согласования с залогодержателем. Право проживания и пользования недвижимостью сохраняется на весь срок кредита. Сдача в аренду в большинстве банков допускается — рекомендуется уведомить банк письменно. После полного погашения кредита обременение снимается через Росреестр.

Налоговый вычет

Вычет по уплаченным процентам распространяется только на целевые ипотечные кредиты на покупку или строительство жилья. На нецелевой кредит под залог недвижимости налоговый вычет не распространяется. Если цель — покупка жилья, рассмотрите ипотечную программу.

Сравнивайте программы кредитования под залог недвижимости от банков Москвы на finchief.ru — оценивайте полную стоимость кредита, а не только рекламную ставку, и выбирайте предложение, которое соответствует вашей финансовой ситуации.